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商品房預售合同的解決方式

2019-10-23 來源:http://www.ewybap.live 作者:admin
     一、商品房預售合同糾紛如何解決
  (一)中止合同的履行
  不安抗辯權的行使目的,在于排除合同成立以后,因后履行一方當事人不履行債務而給先履行一方當事人帶來的不公平后果,當可能造成這種不公平后果的因素被清除后,則不安抗訴歸于消滅,雙方仍應繼續履行原有合同。因此,不安抗辯權的行使產生的是暫時中止合同履行的法律效力。預購方在行使不安抗辯權時,只是預見對方可能將不履行,而對方尚未毀約,預購方亦只能暫時中止履行自己的付款義務,而不能直接解除合同。預購方在有權中止合同履行的同時,應及時通知對方,并給預售方合理的期限,使其恢復履行能力或提供適當的擔保,這個合理期限以不超過30天為宜,通知的方式可以是口頭的或是書面的。在合理期限內,預售方未提供擔保也未恢復履行能力,要求預購房履行合同,預購方可予以拒絕。在預售方應預購方要求在合理期限內提供了擔保,則不安抗辯權消滅,預購方應繼續履行合同。
 
  (二)解除合同和賠償損失
  預售方在接到中止履行的通知后,不提供擔保或者提供的擔保不適當,預購方可以解除合同,并可基于合同法關于預期違約的規定追究購售方的違約責任。我國不安抗辯權制度在賦予先履行方解約權的同時,并沒有規定先履行方可以請求損害賠償,這是一大缺憾,侵害了先履行方的合法權益,筆者認為應當賦予先履行方損害賠償請求權,表現在商品房預售糾紛中,預購方的損害賠償額應以預售方默示不履行交房等義務時的價格標準計算。
 
  應當注意的是不安抗辯權的成立無須對方當事人主觀上是否存在過錯,而造成預售方不能履行原因有很多,有違約的情形,也有情勢變更的情形,因此在審判實踐中還應注意根據實際情況變更合同的有關內容,排除不公平的結果,從而平衡雙方當事人的利益,以維護法律關系的穩定性,不能因預售方在對自明顯不利的情況不同意提供擔保就機械地一概解除合同。
 
  二、商品房預售合同糾紛怎樣舉證
  (一)證明當事人主體適格的證據
  1、當事人為自然人的,應提交身份證明資料,如身份證或戶口本等;
 
  2、當事人為法人或其他經濟組織的,應提交主體登記資料,如工商營業執照副本、工商注冊登記資料或社團法人登記證等;
 
  3、法人或其他經濟組織的名稱在訴爭的法律事實發生后有變更的,應提交變更登記的資料。
 
  (二)證明房屋買賣法律關系成立及合同履行情況的證據(普通適用于各種商品房預售合同糾紛案件)
  1、商品房買賣合同;
 
  2、商品房銷售許可證;
 
  3、購房方支付房款的收據或發票,購房方以按揭(抵押)貸款方式支付房款的,還應提供按揭(抵押)貸款合同、借款借據、分期支付按揭款的清單等;
 
  4、房屋竣工驗收情況的證明;
 
  5、房屋交接時間的證明。
 
  (三)當事人針對具體的訴訟請求提交僅適用于某類案件的證據
  第一,因開發商逾期交房,購房方要求解除合同、支付逾期交房違約金及賠償損失的:
 
  1、購房方受到損失的證據;
 
  2、售房方以施工期間遇到不可抗力為由提出抗辯的,應提供氣象、地震、消防等相關部門出具的證明資料等。
 
  第二,因開發商延期辦理房屋產權證,購房方要求支付延期辦證違約金的:
 
  1、售房方通知購房方辦理產權轉移登記和辦理房屋產權證的證明;
 
  2、售房方已辦理房地產初始登記的證明;
 
  3、房產證或產權轉移登記的電腦查詢單。
 
  (四)當事人在訴訟請求中有具體請求金額的,應提交詳細的計算清單。
  
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