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商品房預售合同的訴訟時效是多長時間

2019-10-23 來源:http://www.ewybap.live 作者:admin
      一、商品房預售合同訴訟時效有多久
  訴訟或者仲裁時效是權利人請求法院或者仲裁機構解決爭議,保護其權益而提起訴訟或者申請仲裁的法定期限。法律規定訴訟時效的目的,在于促使當事人盡早行使權利,盡快解決當事人間的糾紛。
 
  一般的合同糾紛按照民法總則的規定,訴訟時效為3年,幾類特殊的爭議,如租賃合同中延付或拒付租金的爭議,保管合同中寄存物被丟失或損毀的爭議的訴訟時效為一年。
 
  由于合同的復雜性、地域性,因此,因國際貨物買賣合同和技術進出口合同爭議提起訴訟或者申請仲裁的期限為四年。其他法律規定了特別時效的,依照其規定,如海商法規定的貨運賠償請求權的時效為一年。訴訟時效的起算時間,自當事人知道或者當應知道其權利受到侵害之日起計算。
 
商品房預售合同訴訟時效有多久
 
  二、商品房預售合同糾紛有哪些
  在目前的房地產糾紛案件中,商品房預售合同糾紛占有相當大的比例。這類糾紛具有標的金額大、涉訴人數多、法律政策性強等特點,處理起來比較困難。從實踐來看,商品房預售合同糾紛有價格糾紛、不能交付或不按期交付商品房糾紛、預售商品房轉讓糾紛、質量糾紛等,其中最常見的是價格糾紛和不能交付或不按期交付商品房糾紛。
 
  我們認為,正確處理商品房預售合同糾紛,必須針對不同性質的糾紛采取不同的原則和方法。
 
  1、價格糾紛商品房預售合同的投資數額大、履行期限長,所以,從商品房的開工建設到交付使用往往需要很長的時間。在這段時間內,可能會由于市場行情的變化而引發商品房的價格糾紛。
 
  一方面,預售方常以建筑材料的價格上漲或房地產價格的上漲為由要求提高房價遭預購方的拒絕而形成糾紛;
 
  另一方面,預購方有時也會以房地產價格的下跌為由要求降低房價遭預售方的拒絕而形成糾紛。目前,商品房預售合同的價格糾紛占整個商品房預售合同糾紛的一半以上。
 
  由于法律對此尚沒有明確規定,所以各地的處理方法不盡相同,有的按原合同的約定處理,有的按當事人分擔風險的風險負擔原則處理,有的按情勢變更原則處理。最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》中對商品房預售合同的價格糾紛的處理作了原則性規定。
 
  2、不能交付或不按期交付商品房糾紛在商品房預售合同糾紛中,預售方不能交付或不按期交付商品房的糾紛也占有相當大的比例。這種糾紛的形成原因是多方面的。有的是因為預售方的建房資金不到位而引起的,有的是因為預售方將商品房轉賣給第三人引起的,等等。對于這類糾紛,較難處理的問題是判定繼續履行合同還是解除合同。在預售方不能按合同交付房屋的糾紛中,多數預購方都要求預售方退還房款(解除合同)并承擔違約責任。當然,也有的預購方要求預售方繼續履行合同并承擔違約責任。
 
  三、商品房預售合同糾紛如何處理
  1、因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應當按照法律關于定金的規定處理。約定簽約時間屆至時出賣人尚未取得售房資格,出賣人要求訂約的,如何處理?出賣人未取得售房資格的情形有二:
 
  一是因具有《城市房地產管理法》第三十七條規定的情形,禁止其轉讓的;
 
  二是預售人未取得預售許可證明的。
 
  在商品房預售情形下,出賣方(預售方)預售須具有商品房預售許可證明方能進行預售,否則對預售合同的效力產生影響,如果在約定訂立預售合同的特定時段,出賣人要求訂約,而買受人以出賣人尚未取得預售資格、一旦締約則有預售合同無效(起訴前出賣人仍不能取得預售許可證明等預售條件,預售合同無效)的風險為由,不愿履行締約義務的,屬于因出賣人原因而不能訂立房屋買賣合同的情形。
 
  2、因不可歸責于當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應當將定金返還買受人。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條第二款規定:因不可歸責于當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應當將定金返還買受人。
 
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