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消費者所購的房屋被公安查封,律師代理后避免了流汗又流淚

2019-06-20 來源:http://www.ewybap.live 作者:易德祥主任律師
              消費者所購的房屋被公安查封,律師代理避免了流汗又流淚
        ——記達燕訴昆明尚信房地產開發有限公司房屋買賣合同糾紛案


                                                                      案情簡介
       2015年9月23日,達燕向昆明尚信房地產開發有限公司(以下簡稱尚信公司)購買了由該公司開發的位于昆明市五華區豐寧街道辦事處的房屋一套,因當時采用一次性付款,因此房價有所折扣,也就是八五折左右,但款項是交給第三人。后尚信公司與達燕簽訂了合同,并開具了相關的單據。正當購房者要求尚信公司交房時,確發現自己購買的房屋于2016年22月份被重慶市合川區公安機關查封了,經向尚信公司了解,得知因尚信公司的股東重慶金萬科房地產開發有限公司涉嫌非法吸收公眾存款罪,而金萬科公司的股東唐某也是尚信公司的股東、法定代表人,唐某被重慶市合川公安局拘留并經重慶市合川區人民檢察院批準逮捕。尚信公司以此為理由拒絕交房,而實際上也不具備交房的條件。達燕與其他類似一次性付款購房的其他房屋被查封的購房者多次找尚信公司交涉,同時將情況向重慶市合川區公安局反映,但均無任何結果。為維護合法權益,達燕及其他購房者準備采取訴訟的途徑向法院起訴解決。
                                                                    案件辦理情況
         2017年6月,經過包括達燕在內了13名購房者找昆明市內的多家律師事務所協商代理其訴訟事宜,最終決定委托云南尚祥律師事務所代理,律師事務所指派易德祥主任律師代理此案。經過所里律師討論研究,確定此案因為房屋被查封,如果訴訟策略錯誤,購房者購買的房屋極有可能被執行拍賣,而阻止拍賣的理由就是購買房屋的合同屬于合法有效的,其次再確定要求交付房屋、賠償違約金。
在案件起訴至昆明市五華區人民法院后,尚信公司認為消費者所交的房款沒有交到公司,系公司法定代表人與消費者勾結轉移財產,雙方所簽的合同屬于以合法形式掩蓋非法目的,不承認合同的效力,同時房屋被查封,需要等刑事案件處理完畢后才能開庭審理。昆明市五華區人民法院經過審理,認為此案與重慶金萬科房地產開發有限公司涉嫌非法吸收公眾存款罪有關,按照先行后民的原則,需要等刑事案件辦理完畢后才能起訴,所以不符合起訴條件,因此作出裁定駁回的裁定書。該裁定書下達后,易德祥主任律師認為一審裁定適用法律錯誤,按照法律規定當事人購買房產與重慶金萬科公司涉嫌非法吸收公眾存款罪沒有任何牽連關系,從而征求當事人的意見,后決定上訴。經過向二審昆明市中級人民法院提出上訴,經該院審理,作出撤銷原裁定,將案件發回昆明市五華區人民法院重新審理。
        后經過五華區人民法院重新審理中尚信公司仍然認為沒有收到購房款而否認合同效力,并表示愿意以當時的購房價收回房屋。經五華區人民法院審理認為雙方所簽訂的合同系雙方真實意思表示,合同里約定了房款、房屋交付日期、違約責任等條款。判決雙方所簽合同有效、并且判決尚信公司在判決生效之日起10日內將驗收合格的房屋交付給達燕,從2016年1月1日至實際交付房屋的違約金。在判決下達后,尚信公司不服,向昆明市中級人民法院提出上訴,經過該院的審理,作出終審的判決:雙方所簽合同有效,在判決生效之日起10日內將驗收合格的房屋交付給達燕,并賠償從2016年1月1日至房屋被查封前的違約金、以及房屋被解封后至實際交房時的違約金。
                                                             辦案心得
       因此案中的房屋屬于因房地產開發公司的股東及法定代表人涉嫌非法吸收公眾存款罪被查封,而要對抗查封,需要先確定雙方所簽的合同有效,而且不能等刑事案件判決后才起訴。因為一旦刑事案件判決后,如果還沒有對被查封的房屋是否屬于合法購買還是惡意購買作出定論,在執行過程中極有可能作為涉案財產來處理,從而可能被追繳或者被沒收,因此在刑事案件判決下達其起訴的意義重大。在本案原審的一審被確定為不具備起訴條件后,作為負責任的律師,已經考慮到如果不繼續上訴,那等刑事案件判決后,極有可能作為被刑事案件執行的財產。在重慶金萬科房地產開發有限公司涉嫌非法吸收公眾存款罪的終審裁定確定向尚信公司追究5億元的財產,而尚信公司未出售的財產根本就不值這么多,被查封的房屋極有可能作為應追繳的財產處理掉。在與重慶市合川區人民法院、重慶市第一中級人民法院溝通后,沒有在判決文書中確定被查封的房屋屬于應追繳的財產。因此,雖然現在房屋仍屬于查封狀態,但有了昆明市中級人民法院的終審判決,相信重慶的法院、公安會及時對被查封的房屋進行解封。所以,當事人在選擇律師,由其是在大額財產可能流失時選擇律師,不能隨意,得先了解一下準備委托的律師的資歷、責任心、所代理過的客戶對該律師的評價及訴訟策略,正所謂“一招不慎, 滿盤皆輸”,一旦訴訟策略不當,可能輕則敗訴浪費時間,重則連再次起訴的機會到沒有了。

     以下是達燕與昆明尚信房地產開發有限公司的一審裁定書、二審裁定書、一審判決書、二審判決書:

      
       




                                  
                   
                      

              

                    

                               

                

                 

             

                     

                          

                

                    

                      

                                    

                    

                               

                   



           本文作者(案件承辦律師):易德祥律師,昆明律師,連續兩次通過國家司法考試,中國政法大學在職博士研究生,2015年7月獨資創辦了云南尚祥律師事務所,系該所主任,易德祥律師從業13年,辦理過上千起刑事、民事、經濟糾紛、經濟仲裁案件,法律功底深厚,業務能力強,深受當事人的一致好評。有需要法律幫助的朋友,可以以以下方式聯系:
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